Türkiye'de Ev Sahipleri İçin Kiracı Tahliyesi Rehberi 2024

Son zamanlarda artan kira fiyatları ve Türkiye Cumhuriyeti devletinin azami kira artış oranını %25 olarak belirlemesi kiracılar ile ev sahiplerini karşı karşıya getirmiştir. Kiracılar yasal haklarını kullanmak isterken piyasa fiyatları karşısında düşük kalan kira fiyatları ev sahiplerinin kiracıları çıkarmak istemelerine neden olmuştur.

2018 yılı sonunda yürürlüğe giren Yatırımla Türk Vatandaşlığı Kanunu kapsamında birçok yabancı Türkiye’den vatandaşlık almak için gayrimenkul yatırımı yapmıştır. 2024 yılında Yatırımla Türk Vatandaşlığı Kanununun güncel durumu hakkında kapsamlı bilgi almak isterseniz buraya tıklayarak blog yazımızı okuyabilirsiniz. Satın aldıkları gayrimenkulleri kiraya veren yabancılar düşük kalan kiralar sebebiyle kiracılarını çıkarmak istemektedir. Bu yazımızda bir yabancının veya bir Türk Vatandaşının kiracısını nasıl tahliye edeceği kapsamlı olarak açıklanmıştır.

Keyifli okumalar dileriz.

İçindekiler

1. Kiracı Tahliyesi Nedir?
2. Kiracıyı Evden Çıkarmanın Nedenleri
1. Kiranın Ödenmemesi
2. Kiracının Sözleşmeye Uymaması
3. Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması
4. Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması
5. Aynı İlçe veya Belde Sınırlarında Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması
6. Ev İçin Tadilatın Gerekmesi
7. Komşuların Rahatsız Edilmesi
8. Kiracının İflası
9. 10 Yıllık Kira Sözleşmesinin Dolması
10. Kiracının Ölümü
11. Özen Yükümlülüğüne Aykırılık
12. Önemli Nedenlerle Kira Sözleşmesi Feshi
3. Tahliye Davası Nerede Açılır?
4. Tahliye Davaları Ne Kadar Sürer?
5. Tahliye Kararı Nasıl Uygulanır?
6. Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracılar İçin Tahliye Davaları
7. Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracı tahliyesi, kiracının kiraladığı mülkten çıkarılması sürecini ifade eder. Kiracının sözleşmeye uymaması veya diğer belirli nedenlerle, ev sahibinin kiracıyı mülkten çıkarmak için hukuki yolları kullanması gerekebilir.

Kiracıyı çıkarma çeşitli sebeplere dayanabilir. Bu sebepler aşağıda detaylıca açıklanmıştır. Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenler detaylıca açıklanmış ve merak edilen sorular yanıtlanmıştır.

Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracıyı evden çıkarmak için birtakım şartlara ihtiyaç vardır. Kiracıyı evden çıkarma nedenlerini sırayla ele alalım.

Kiranın Ödenmemesi

Kiracı bir yıl içinde iki defa kirayı ödememişse taşınmazın sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunun için kiralayanın kiracısına iki kez haklı ihtar çekmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse; aynı kira yılında kiracı temmuz ve eylül ayının kiralarını ödememişse; kiracıya bu iki aya dair ihtarnamenin gönderilmesi lazımdır. Bu durumda ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen kiracının ya da kirasını hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi için 3 yol vardır. Bunlar;

2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. Kira sözleşmesi; Bir yıl süreliyse ya da bir yıldan daha kısaysa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Bir yıldan uzunsa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazılmalıdır. Kiracı, 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.

İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.

Kiracının Sözleşmeye Uymaması

Kiraya verenin yani ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinden bir tanesi de kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki edim ya da yükümlülüklerine uymamasıdır. Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple kiracı kendisine yüklenen edimleri yerine getirmezse kiraya veren bu yükümlülüklere uymasını ihtar eder. Uyulmazsa sözleşmeyi feshedebilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması

Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltılmayı taahhüt ettiği belgeye yazılı tahliye taahhüdü denilmektedir. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının çıkarılabilmesi için, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmesi gerekir. Kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdü de yapılmışsa, tahliye taahhüdü geçersiz olur. Öte yandan tahliye taahhütnamesinin yazılı olması da gerekir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Taahhüt edilen süre geldiği halde, kiracının evden çıkmaması durumunda ise, belirtilen sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde, kiracıya karşı icra takibi açılarak da evin tahliyesi istenebilir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması

Kiracı kendine düşen borçları yerine getirse bile, kiraya veren, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut olarak kullanılmak üzere kira süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir.

Örneğin; kiraya verenin çocuklarının büyüyerek, evlenmek veya öğrenim amacıyla belirli bir yerde bulunması gerektiğinden ya da evlenmek üzere olduklarından, kiraya verdiği taşınmazı boşaltmak için çocuklarının gereksinim duyması sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak bu gereksinimin içten ve gerçek bir ihtiyaç nedeniyle olması gerekir. Kiraya verenin müsait durumda olan başkaca taşınmazları varken ihtiyaç sebebiyle açtığı tahliye davası reddedilir. Bu nedenle işbu konut ihtiyacının kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan diğer kişiler için gerçek nitelikte olduğunun mahkemeye ispatlanması gerekecektir.

Kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay önce bu durumun kiracıya bildirilmesi gerekir. Kiracı evi boşaltmazsa gereksinim nedeniyle boşaltma davası kira sözleşmesinin bitiminden itibaren açılabilir . Kira sözleşmesi belirsiz süreliyse öncelikle fesih bildirim sürelerine uygun fesih bildirimiyle kira sözleşmesinin bitiminin belirlenmesi gerekir. Bu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması gerekir.

Aynı İlçe veya Belde Sınırlarında Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması

Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Ev sahibi, kiracıya veya eşine ait bir evin varlığını sonradan öğrenmelidir, kira sözleşmesi yapılırken bilmesi halinde, bu sebebe dayanılarak tahliye istenemez.Sözleşmenin bu nedenle feshedilebilmesi için sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

Ev İçin Tadilatın Gerekmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Bu yolla sözleşmenin feshedilebilmesi için inşa veya imarın esaslı olması ve inşa sırasında kullanılmasının mümkün olmaması gerekir. Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Diğer taraftan, tadilat nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz 3 yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz. Aksi halde eski kiracının ödediği son 1 yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat söz konusu olur.

Komşuların Rahatsız Edilmesi

Kiracının en temel yükümlülüklerinden birisi de çevre sakinlerine rahatsızlık vermemektir. Kiracı bu yükümlüğüne aykırı davranırsa ev sahibi kiracıyı uyarmalıdır. Uyarılara rağmen kiracı durumu düzeltmiyorsa ev sahibi bu sebeple kira sözleşmesini feshedebilir.

Kiracının İflası

Kiracı iflas eder ve birikmiş kiralarını ödeyeceği hususunda kiraya verene güvence veremezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının iflasına ilişkin tahliye davası açabilmek için Ticaret Mahkemesinin kiracının iflasına dair karar vermiş olması gerekir.

10 Yıllık Kira Sözleşmesinin Dolması

Kiracı kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getiriyor olsa bile, kiraya veren on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda fesih dönemlerine uymak suretiyle sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin bildirimde bulunmak koşuluyla feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise sürenin bitiminde sözleşmeyi feshedebilir.

On Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye

Kiraya veren (ev/işyeri sahibi) belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirebilme hakkına sahiptir. Ancak kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda sona erdirebilmesi için fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyması gerekir. Yasal fesih dönemi altı aylık kira döneminin sonudur. Fesih bildirim süresi ise üç aydır. Buna göre kiraya veren altı aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde en az üç ay önceden kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.

On Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, belirlenen sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Şayet sözleşme, belirlenen sürenin üzerine on yıl daha uzarsa, onuncu uzama yılın sonunda kiraya veren (ev/işyeri sahibi) sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahip olacaktır. Buna göre kiraya veren, on yıllık uzama yılından sonraki her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının Ölümü

Kiracının ölümü nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkı sadece kiracılara tanınmıştır. Adi kira sözleşmelerinde mirasçılar yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Konut ve çatılı işyerlerinde ise; ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları müddetçe taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

Özen Yükümlülüğüne Aykırılık

Kiracının normal şartlarda kiralanan taşınmazı özenle kullanmak, komşuluk hukukuna uygun davranmak ve taşınmaza olağan kullanım dışında zarar vermemek gibi borçları vardır. Eğer bu özen yükümlülüğüne uygun davranılmazsa kiracıya bir ihtar ile 30 günlük süre tanınabilir. İhtarnamede 30 günlük süreye uyulmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Bu 30 günlük süre içerisinde ciddi bir zarar oluşması durumunda kira sözleşmesi ihbarname ile sona erdirilebilir.

Önemli Nedenlerle Kira Sözleşmesi Feshi

Kira ilişkisi, artık her iki taraf için çekilemez veya kira sözleşmesini devam ettirmek taraflarca imkânsız hale gelmesi durumunda taraflar önemli nedenlere dayanarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilirler. Önemli neden varsa kira sözleşmesi haklı nedenlere dayanılarak derhal feshedilebilir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince; tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Ama bu mahkeme kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.

Tahliye Davaları Ne Kadar Sürer?

Kira davalarının sonuca kavuşturulması için yargının hedefi 300 gündür. Avukatlık hizmeti alındığında bu süre içerisinde karar alınabilirken, avukatlık hizmeti alınmadığında bu süre 1 ila 1,5 yıl arasında değişmektedir.

Tahliye Kararı Nasıl Uygulanır?

Tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararı hemen uygulanmaz. Tahliye kararının uygulanabilmesi için öncelikle kiracıya karar tebliğ edilmelidir. Tebliğden itibaren 10 gün geçtikten sonra tahliye gerçekleştirilebilir.

Kiracı, aleyhine çıkan tahliye kararına itiraz etme hakkına sahiptir. Kiracının tahliyesi davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmekte olup Sulh Hukuk mahkemelerinde verilen kiracı tahliyesi kararlarına karşı istinaf kanun yoluna da başvuruda bulunulabilmektedir. Kiracı hakkında çıkan tahliye kararına karşı Bölge Adliye Mahkemesine istinaf başvurusunda bulunabilir. Ancak kiracının bu itirazı tek başına tahliye kararının icrasını durdurmayacaktır. İstinaf süresi Sulh Hukuk Mahkemelerinde ve diğer hukuk davalarında ilk derece mahkemesinin gerekçeli kararının taraflara tebliğinden itibaren iki haftadır.

Mahkeme, tahliye kararını verirse ve kiracı hala mülkten çıkmazsa, ev sahibi icra takibi başlatabilir. İcra memurları, mülkü tahliye etmek için resmi işlemleri yürütür. Kiracıya belirli bir süre verilir. Kiracı icranın geri bırakılmasını talep etmesi için icra kararını istinaf/temyiz yoluna götürmesi gerekir. İcranın geri bırakılması talebinde bulunan kiracı, dosyaya 3 aylık kira bedelini faizi ile yatırması gerekir. Verilen süre içinde kiracı hala çıkmazsa, icra memurları mülke gelir ve tahliye işlemini gerçekleştirir. Kiracının eşyaları haczedilebilir ve mülk boşaltılır.

Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracılar İçin Tahliye Davaları

Kira sözleşmelerinin geçerlilik şartları arasında yazılı olarak yapılması şartı bulunmamaktadır sözlü olarak da yapılabilir. Ancak olası bir ihtilaf durumunda sözleşmenin başladığı tarih, aylık kira bedeli, kira bedelinin ne zaman ödeneceği gibi konularda hak arama ve iddianın ispatı bakımdan yazılı sözleşme yapılması doğru olacaktır.

Mahkeme huzurunda taraflar arasında bir kira sözleşmesinin olduğu ispatlandığı takdirde, kiraya veren tarafından kanunda sayılı tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi ile kiralananın tahliye edilmesi mümkündür.

Kiraya veren ispatlamak için yargılama süresince çeşitli araçlar kullanabilir. Örneğin; kira ödemelerinin banka aracılığı ile yapıldığı takdirde, banka kayıtları mahkemece celp edilerek kira sözleşmesinin varlığı ispat edilebilir. İlgili taşınmazın elektrik, su veya doğalgaz faturalarının kiracının aboneliğinde olması da kira sözleşmesinin varlığını ispat gücüne sahiptir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiralayan, kiracıyı, kirasını düzenli olarak ödese dahi, konut ihtiyacı sebebiyle TBK m.350 hükmüne dayanarak çıkarabilir. Kiralayanın konut ihtiyacı kendisine, eşine, üstsoyuna, altsoyuna ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilere ilişkin olabilir. Bu durumda, belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusuysa her 6 aylık kira dönemi sonunda 3 ay içinde, belirli süreli kira sözleşmesi söz konusuysa kira sözleşmesi sona ermeden 1 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulması gerekir. Bildirime rağmen, kiracı kiralanandan çıkmazsa tahliye davası açılabilir.

Özetle, Türkiye'de kiracı tahliyesi; kiranın ödenmemesi, kira sözleşmelerinin ihlali, ev sahibinin mülke ihtiyacı, tadilat gereklilikleri, komşulara rahatsızlık verme, kiracının iflası gibi çeşitli nedenlerle yasal olarak kiralanan bir mülkten çıkarılması sürecini ifade eder. Tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde açılır ve yasal temsil olmaksızın süreç 1 ila 1,5 yıl kadar sürebilir. İyi bir hukuk firması ile çalışılması bu süreci ciddi anlamda kısaltmaktadır. Mahkeme tarafından tahliye kararı verilir ve kiracı evden çıkmazsa, ev sahibi tarafından kiracının fiziki olarak tahliyesi için icra takibi başlatılabilir.

Kiracı tahliyesini hızlı ve kolay şekilde gerçekleştirebilmek için evin kiralanma sürecinin en başında dikkatli olmak gerekmektedir. Kira sözleşmesinin dikkatli hazırlanması, kira artış oranlarının belirlenmesi ve tahliye taahhütmanesinin kanunda yer aldığı şekilde hazırlanması tahliye süreçlerini kolaylaştırmaktadır. Siz de bu alanda tecrübeli Global Mobility Turkey avukatlarımıza danışmak ve avukatlık hizmeti almak isterseniz aşağıda yer alan formu doldurmaktan çekinmeyiniz. Profesyonel ekibimiz size en kısa zamanda dönüş yapacaktır.